今日は不動産関係の資料をみていると、普段の生活を送っているうちには目にしない言葉が出てきました。
それらの言葉は「公示地価」と「基準地価」です。
公示地価と基準地価、どちらにも「地価」という文字があるけれど、何がどう違うんだろう？
私たちが物を売買するとき、損をしないためにはその価格が適正なものかどうかを判断する必要があります。つまり、その物の相場を知ることが必要になります。
不動産の取引では大きなお金が取引に使われるので、尚更ですね。
しかしながら、私たち一般人はスーパーで卵を購入するのと同じように、週に何度も不動産の購入をするわけではありませんから、相場感がありません。
これって、取引をする上では絶対に不利ですよね。
百戦錬磨、海千山千の不動産業者を相手にするには、あまりにも無防備すぎます。
そりゃもう、業者さんにとっては、よちよち歩きの赤ん坊、もしくは生まれたての赤ん坊のようなものですから、騙すのなんて楽勝ですね。
もちろん、いい業者さんもいますが、企業が利益の追求をする存在であることから、少しでも売り上げをあげようとすることもまた正義です。
そんな、どうしても緊張を強いられる不動産取引をする際にこの記事を読めば、その不動産の価格が適正かどうかの判断基準が分かるようになります。
またさらに、たまにニュースで聞いたり、不動産評価の中で出てくる「路線価」って何？公示価格との関係って？という疑問のある方はこちらの記事もご参照ください。
公示地価とは
ウィキペディアによれば、
公示地価（こうじちか）とは、法令に基づき国家機関等により定期的に評価されている公的地価のうち、個別の地点、適正な価格が一般に公表されているもので、日本では地価公示法の公示価格を指す。
https://ja.wikipedia.org/wiki/公示地価
とあります。
公示地価は言い換えると、現在その土地が取引されるときの一般的な値段と言い換えることが出来ます。
基準地価とは
正式には「基準地標準価格」と呼ばれます。国土利用計画法に基づくもので、価格の基準時点は、毎年7月1日です。
公表する価格、評価手法等は、国土利用計画法に定められている取引に際しての届出等の価格審査の基準を目的とし、直接的には課税を目的とするものではありません。
ちなみに、課税を目的とする価格は路線価です。路線価は国（国税庁）が決定します。
「基準地価」はまた「都道府県調査地価」等とも呼ばれ、公示地価と評価、公表の内容、手順等の類似性が高い。「都道府県地価調査は、地価公示とあわせて一般の土地取引の指標ともなっている」とされている。
https://ja.wikipedia.org/wiki/公示地価
それでは、具体的な地価の算出例として、裁判所が競売不動産を売却するときの売却基準価額を見てみましょう。売却基準価額は不動産鑑定士が裁判所から依頼されて、その競売不動産の価値を算出します。
上記の地図は国土交通省が発表している「土地情報総合システム」のものです。
これをを見ると、
画面真ん中あたりに16800という数字が見えます。これが、この土地の1m2あたりの公示価格を表します。
一方、裁判所が作成した同じ地区（この例では直方地区）の競売物件の評価書には
公示価格が14100とあります。これらは大きくかけ離れていないことがわかると思います。
14100 ÷ 16800 ＝ 0.84 倍
「公示価格などを基準として算定した」とあります。
このように不動産鑑定士が競売物件の土地の価格を評価するにあたっては、公示価格や基準地価を用いて、その価格に補正値を掛け合わせて売却基準価額が設定されています。
競売物件の売却基準価額は実際の価格の15%から20%低い価格が設定されています。
町の不動産屋でも取引する物件の仕入れ先は競売物件だったりします。
つまり、競売物件は小売される不動産の卸売市場のような位置付けでもあります。
まとめ
不動産の取引は金額が大きいので、一体どうやってそれが適正な価格なのかどうか、判断することは素人には難しいですよね。
しかし、国土交通省の発表している公示地価や路線価を調べることでその不動産、特に土地がいくらなのか？また、その土地の上にある建物の価格が土地値を差し引きすることで、高いのか？安いのか？ということが判断できるようになります。
一生に何度も取引することのない不動産ですから、損をしないような取引がしたいですね。
今日の記事が少しでも皆さんのお役にたてれば幸いです。
今日も最後までご覧頂きまして、ありがとうございます。
あなたに全ての良きことが、雪崩の如く起きますように。
にほんブログ村
