なかなか入居者が決まらない。というか、問い合わせすらない状態。ーーー＞めちゃめちゃ焦っている。ーーー＞家賃の設定を考え直す
どこかにそんな大家さんはいませんか？
そうです、私自信がそうなんです（汗）
家賃を決める時には、「競合物件の相場」と「利回り」の両面から検討すること、収支計算をすることが大切！
と言われます。
前回は家賃相場の比較サイトで、周辺の競合物件の相場を知ることから自分の所有する物件の募集家賃を考えてみました。
今回は、こんな人に住んでもらいたいなぁ。という入居者像を自分の中で設定して賃貸物件の募集家賃を考えてみたいと思います。
もちろん、リフォームする際も入居者さんを具体的にイメージしてリフォームしていることと思いますので、その延長といった感じです。
どんな人に住んでもらいたいか？
ここでは、その物件のある地域の
どんな職種の人で、（その地域の中堅企業に勤めていて）
どれくらいの年代で、（だいたい３０代前半）
家族構成は？（奥さんと子供１人または２人）
年収は？うーん、年収は？これは調べないと相場がわかりません。
ということで、これから先は年収の調べ方についてまとめ、さらに家計の支出についても考えて家賃設定をしていきたいと思います。
年収について調べる
doda
有名な転職、求人情報サイトのdodaです。
年収ガイド
年収ガイドというサイトでは市区町村の年収がランキングで発表されています。
ご自分の調べたい対象の地域の平均年収を知ることができます。
なお、ここのランキングに書いてある年収は課税所得（社会保険料などの控除後）ですので、総収入よりも低い値になっています。まあ、可処分所得を求めるには、この金額に所得税率をかければ出てくるので、使いやすい数値になっているといえますね！
総務省統計局データ
総務省統計局のデータには各世帯の収入と支出が月毎にデータとしてまとまっています。
エクセルのデータとして配布されているので、計算するのにとっても便利です^^
政府のこういうところを見ると税金を支払っている甲斐があるなぁ。と嬉しくなります♪
内容は給与だけではなく、事業収入とかも細かく出ています。
世帯の人数、有業人数（働いている人の数）、世帯主の年齢など、見てみると面白いです。
ちなみに、平均の世帯主の年齢は49.3歳と意外と高齢でした。
また、１世帯当たりの可処分所得が意外と高いのもびっくりしました。
さらに、さらに、住居費が月に2万円くらいです。なんでだろ？持ち家の人や、親と住んでいて家賃がかからない人、公務員でほとんどタダで住んでいる人がいるからなのかな？
アパートなんかで４人が住もうと思ったら、最低でも2LDKだよねぇ・・・。そしたら、2万円では住めないよね・・・。
世帯の支出を調べる
総務省統計元データによると、1世帯当たりの就業人数は１.７人です。
年収ガイドによる所得は296.8万円ですから、
１人の年間所得x就業人数=420万円
これから毎月の収入を計算すれば、12ヶ月で割って、35万円となります。
総務省統計局のデータからおおよその１世帯の支出は26.5万円です。
支出の内訳は次の通りです。
表１ 各世帯の支出平均値
（総務省統計局データ、2015年1月から2021年4月まで）
35万円-26.5万円＝8.5万円
8.5万円の全額を家賃に使うと全く余裕がないので、ここから2万円を貯金に回すとすると、6.5万円くらいが家賃の上限になると予想できます。
まとめ
今回は入居者さん像を想像して、その地域の世帯収入と支出から家賃に使える予算を算出してみました。
前回の周辺家賃相場を調べた結果から、おおよそいい感じの予測ができているのではないかと思います。
また、手取り収入に対する家賃の割合からすると、6.5万円÷35万円=19%となりますから、家賃にお金を使いすぎないいい感じのバランスになります。
賃借人の審査をする保証会社の基準は手取り収入の３割が上限、とか、年収は家賃の36ヶ月以上とか言われていますから、十分支払ってもらえそうな設定です。
ただ、今回の計算に用いだ統計データは平均値なので、入居者さんの嗜好によっては、食費や遊興費を削ってでもいいところに住みたいという人は一定数存在していると思うので、物件が新しく、設備も充実している物件ならば、プラス材料ですね。
新築以外の物件では、毎年マイナス1%の家賃の下落を考慮して募集家賃を設定する必要があります。
そういえば、最近知り合いの若い人（20代後半）から言われたのは、「水回りは綺麗なのが当たり前！」らしいです・・・。
これからの若い人の感覚ですから、我々大家は気が抜けませんね。水回りの設備は特に綺麗にしなくちゃ！！
最後までご覧いただきまして、ありがとうございました。
それでは、また。
