なかなか入居者が決まらない。とか、
問い合わせすらほとんど入らない状態っていう賃貸オーナーさんはいませんか。
正直にいうと、私がその一人です（汗）
半年前に投資用不動産を買ったのはいいのですが、築古物件のためめちゃめちゃあせっています。
これから先、何年現役で稼いでくれるのか分からないので、1日でも早く入居者さんに入ってもらいたい。
リフォームが終わって、最初に自分の希望した家賃では、あまりにも高かったのでしょうね。
2週間経っても、一件も問い合わせが入りませんでした・・・（汗）
一生懸命リフォームしたから、可愛く思えてしまって、つい家賃を高く設定してしまいました。
これではいけないと思い直して、当初の利回りの計画からは随分と下げて、募集してもらいました。
お世話になっている不動産屋さんからはいい感じの家賃になったと言われるんですが、賃料を変更して1週間経っても、一向に問い合わせがありません・・・。
内見してもらえれば、絶対気に入ってもらえる自信があるんですが、家賃の検索の時に既に検討対象から外されているようです。
そこで、今一度、自分の決めた募集家賃が適切かどうかを調べることにしました。
調べるにあたって、勉強した方法をこの記事にまとめたいと思います。
さて、
家賃を決める時には、次の要素が大きく関わります。
- 競合物件の相場
- 利回り
今回は競合物件の相場の調べ方をまとめています。
家賃相場の情報を得るには次の２種類の比較サイトがあります。
- 賃貸募集のサイト、
- 契約時の賃料データを公開しているサイト
どちらも特徴がありますが、一般的に賃貸募集のサイトは価格が高めと言われています。
考えてみると、基本的に現在募集がかかっているのは店子さんがいない物件なのです。つまり、売れ残っている物件ですよね。
と言うことは、これらの賃料よりも若干低いところで設定しなくちゃダメなんだろうなぁ。
賃貸募集のサイトを使って競合物件の相場を知る方法
賃貸募集のサイトを使う利点は、情報量の多さです。
ただ、たまに賃貸市場に出ている戸建は物件の数自体が少ないので、欲しいデータが無い場合があります。
後ほどその解決策もご紹介します。
goo住宅・不動産
- 地域と物件の種類を選んで、
- 間取りを確認したら、自分の調べたい物件の相場がわかります。
- さらに、ここから築年数を考慮して自分の物件の賃料が相場並みかどうかを判断します。
築年数を考慮する場合、１年古くなたら、1%家賃が下落するとして計算するのが一般的です。
レントロールを作るときも同じように家賃の下落を考えてシミュレーションしていますね！
アパマンショップ
3LDKの家賃相場は、アマパンショップとgooでほぼ一致していますね。ここら辺の家賃が相場かもしれませんね。
ちなみに、この地区は新築を賃貸に出している大家さんが意外と多いのに驚きました。
需要があるんでしょうねぇ。築古の私の物件はどう運用していくべきか、悩ましいです・・・。
不動産屋さんが言うには、この街は航空自衛隊の人たちが転勤でやってくるので、田舎にしては家賃相場が高めのようです。
自衛隊の人には家賃補助が出るみたいですね。
ライフルホームズ
3LDK/4K/4DKを調べたかったんだけど、サイトによってはデータが空っぽのこともあります。
SUUMO
SUUMOは周辺の競合物件の設備を調べることもできるし、とてもお世話になっているサイトです。
場合によっては、データがないこともあります。まあ、ドンマイです。
ふと、思ったんですが、3LDKっていう間取りは今の家づくりでは結構普通だと思うんですが、
募集サイトに載っていないということは、実は需要と供給の間に歪みがあるんじゃないかな？！
供給が需要に追いついていないような状況が起きているのでは？
市場の歪みは儲けるチャンスとよく言われるので、もしかしたら、チャンスかも！！
頑張ってリフォームした甲斐があったかもしれないと、期待してしまいます^^
アットホーム
at homeにも探している情報が載っていませんね・・・
3LDKの情報がないときは、2DKの情報から3LDKの家賃相場を予想する。
ちょっと厳しめに見て、5.18万円+1.5万円=6.68万円
gooやアパマンショップでは6.6万円だったので、1-2%の誤差範囲で予測することができています。
この方法は私の師匠の藤山先生から教えてもらった方法です。
先生！さすがです！！
CHINTAI
山口県の情報は少なめです。私が探していた地域は対象外でした・・・。
東急リバブル
このサイトはも大きな街が対象です。山口県の情報はありませんでした。残念。
さて、もう一度おさらいしておきますと、
もしも賃貸募集のサイトに戸建の賃貸相場情報がなかったら・・・。
そんな時には２DKのアパートの家賃を参考にします。
2DKの家賃にプラス1.5万円から2万円したものが3LDKの戸建の賃貸相場と言われています。
契約時の賃料データを公開しているサイト
全国賃貸管理ビジネス協会
このサイトは実際に行われた契約をもとに家賃相場がわかるようになっています。
毎月集計されています。
全国の都道府県別に東京の家賃を100%とした時の割合でその家賃水準が示されています。
実際に契約された実績ベースでの家賃がわかるので、貴重な資料になります。
ここで、「１部屋」「２部屋」「３部屋」と書かれてあります。「１部屋」は1K/1DK/1LDKなどを含みます。
まとめ
インターネットを使って、家賃相場を調べる方法をお伝えしてきましたが、いかがでしたでしょうか。
別の家賃設定の方法として、ターゲットとする入居者像の年収から適正な家賃を推測する方法もありますので、その方法についてはまた別の記事でご紹介したいと思います。
入居者像から家賃設定をする方法はこちらを参照してください↓
相場家賃を知り、適切な家賃で貸し出すことで店子さんも嬉しい、オーナーも嬉しい、空き家問題がなくなって社会にとっても嬉しい、そんな賃貸経営をしていきたいですね。
最後まで読んでいただいてありがとうございました。
それでは、また。
