こんにちは。
今日は法律の勉強をしたので、記事にして残しておきたいと思います。
ある日頑張って共同住宅を競売物件で取得したとします。
共同住宅というのはアパートを指すことが多いです。そこで、
- その物件に店子（部屋を借りている人）がいたら、どうしたらいいんだろう？
- 現在入居している人との賃貸の契約はどうしたらいいの？
- もし、お互いの条件が合わず、賃貸契約を結べなかったらどうしたらいいの？
- もし、その店子が大家に敷金やら保証金を支払っていたら、何十万円も新しい持ち主が負担しなくてはならないの？
- もし、自宅用として使いたい場合は店子には出ていってもらえるの？
などなど、いろいろと悩みますね。
この記事を読むと、もし、物件に借主がいた場合、どうしたらいいのかという対応策が勉強できますので、大家さんを目指す人は一緒に勉強していきましょう。
借地借家法
さて、いきなりですが、
借地借家法には次の記述があります。
第三十一条 建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる。
ここで、借地借家法の中の言葉を簡単に説明すると、
賃貸借：家を貸して、借り主からお金をもらうこと。またはその契約のこと。
登記：あること、ある物の権利関係を公にする事。登記所（法務局）で行う行政手続きです。第三者に対して自分の権利を主張するために必要になります。
建物の引渡し：その建物を支配する権利。つまり、賃借人が家賃を払うことで、鍵を受け取っているような状態をいう。
物権：物件の所有権のこと。
効力：法律による力
となります。
つまり、借りていた人がいる部屋は借りていた人が望めばそのまま住み続けられるってことです。
頭に浮かんだ疑問について
それでは、競売物件で店子さんがいたときの冒頭での疑問を一つづつみていきたいと思います。
Q１．その物件に店子（不動産を借りている人）がいたら、どうなるの？
A１．きちんと賃借契約をしている場合、店子さんの借りている権利は新しい大家さんにそのまま引き継がれることになります。日本の法律の多くは大家さんよりも借主さんを保護するようにできています。
Q２．落札したら、新しく賃貸の契約を結ぶの？
A２．抵当権設定登記がされている建物を借りて、その建物が落札された場合、新しい所有者（落札者）は6ヶ月以内に明け渡すことを請求できます。
しかしながら、リフォームして、新たに入居者を探す手間が省けるので、出来ればそのまま住んでくれるような契約になるとお互いに手間がなくて良いのではないでしょうか。
この場合、少し面倒に思うかもしれませんが、新しく契約をし直しておいた方が後々トラブルになる可能性を低く抑えることができます。
もし、今の店子さんが家賃を払わなくなってしまったら、新しい大家さんの名前で契約書がないので、法的に請求する権利が危うくなってしまうからです。
面倒ですが、新しい契約をして、賃貸業のリスクを低くしていた方がご自分のためになります。
Q３．もし、お互いの条件が合わず、賃貸契約を結べなかったらどうしたらいいの？
A３．競売物件の場合、裁判所の作った３点セットには「買受人が負担することとなる他人の権利」として、買受人（新しい家主）が負わなければならない債務が記載してああります。
そこに、ばっちり賃借権を負担しなければならないことが書いてあるので、そもそも、新しい大家（落札者）が賃借人の既存の権利を変更することは難しいです。
現在の賃借人に出て行ってもらいたいときには、それなりの金銭を渡して出ていってもらうしかないようです。
Q４．もし、その店子さんが前の大家さんに敷金やら保証金を支払っていたら、何十万円も新しい大家さんが負担しなくてはならないのでしょうか？
A４．結論から言うと、基本的に新しい大家さんは店子さんの敷金やら保証金を負担するつもりでいたほうが良さそうです。
ただ、敷金と保証金で考え方が違うようです。
敷金は基本的に新しい大家さんが引き継がなければならない。（ただ、最近はそうならないこともあるらしいです。）
保証金は敷金の性質があると判断される場合には、新しい大家さんが引き継がなければならなりません。
しかし、保証金が金銭消費貸借の性質があると判断されると判断されれば、保証金返還債務は新しい所有者に引き継がれますが、保証金が金銭消費貸借の性質を有すると判断されなければ、新しい大家さんは引き継がなくてもいいとの判例があります。
ん？はて？
金銭消費貸借の性質って？？？
金銭消費貸借は、大雑把に言うと、銀行などからお金を借りて、後から同じものを返すっていう貸し借りの契約のことです。一般にローンを組むことが当たります。
＝＝＞個人的に、不動産の賃貸の敷金名目の金銭の場合は、ほとんどそれに当たらないのではないかと思う。つまり、新しい大家さんがそのお金を負担する必要はないということです。
Q５．もし、自宅用に落札した場合は入居者には出ていってもらえるのか？
Ａ５． 一般に国から保護され、強い賃借人の権利ですが、賃貸借の契約期間が切れれば、OKです。要するに、話し合いが大切みたい。大家さんの都合で出ていってもらう場合は少なくとも6ヶ月前にはお願いして、出ていってもらうときも幾らかの費用を負担してあげるなどのことが必要になるようですね。
まとめ
競売物件は不動産市場よりも安く手に入る可能性が高いですが、いろいろと法律に絡む事柄や手続きが生じる可能性があるので、その辺りもちゃんと勉強して、
「こんなはずじゃなかった！」
なんてことにならないようにしたいと思います。
最後までご覧頂きまして、ありがとうございます。
あなたに全ての良きことが、雪崩の如く起きますように。
にほんブログ村
