不動産仲介業者さんから「申し込みが入りそうです。今、家賃保証会社の予備審査をしてもらっています。」という連絡を受けてから、早くも1週間が過ぎました。3番目の入居希望者でした。
そして、
今朝、その仲介業者の担当者さんから電話がありました。入居希望者さんにあれから何度か連絡をしてみているのだけれど、折り返しの連絡もないし、この度の申し込みはなかったことと考えた方が良いとのことでした。
私はショックを受けながらも、なんとかその担当者さんにお礼を告げて電話を切りました。
この担当者さんはとてもいい人で、私の物件の駐車場が狭いことを知っているので、近くの駐車場を扱っている不動産業者さんを教えてくれたり、月極駐車場の相場のことまで教えてくれました。
大家としては、この担当者さんには感謝しつつ、また申し訳ない気持ちでいっぱいです。せっかく入居希望者を案内してもらっていたのに誓約までこぎつける事ができませんでした。
「必ず決まる物件」にすることができないので、仲介業者さんのモチベも下がってしまうのではないかと思います。
ご存知の通り賃貸経営において、空室期間が長いと機会損失となり、またその家賃は二度と受け取ることはできません。
せっかく不動産投資を始めてみたものの、全く入居者がいないのでは、なんのために何百万円もかけて不動産を購入したのかわかりません。
正直、私のDIY欲を満たすだけのただの趣味になってしまっています（汗）
これではダメだと思い直し、ネットや書籍から多くの対策を集めて記事にまとめましたので、現在私と同じように空室に悩んでいる大家さんのお役に立てると嬉しいです。
空室対策
時代のニーズにあった価値の提供が必要です。ソフト面とハード面の両方を見直してみます。
ソフト面の見直し
対象となる入居者の間口を広げる。外国人、高齢者もOKとする。
生活保護者も入居の対象にする
家賃の値下げ、ゼロゼロキャンペーンなど、基本条件に競争力を持たせる。
家賃、共益費、駐車場、敷金、礼金、フリーレント、火災保険、ペット可など。
初期費用全部ゼロプラン
ゼロゼロキャンペーンよりもさらに強力な仲介料も大家が建て替えるプラン
仲介業者に支払う仲介料や、広告料などの募集条件をよくする。
普段から仲介会社との関係性作りをしておく。
仲介会社の頑張りによって、空室が埋まりやすくなります。いばる大家は絶対にNG。営業マンが動きやすい環境を作る黒子に徹します。
営業マンに商品券をプレゼントする。
募集力のある管理会社にパートナーになってもらう。
インターネット掲載の情報を確認。
写真古くない？物件の魅力が出ている？内見者の数を決めるのはネットの情報に依存するところが大きい。
自分の物件の営業マンを増やす
不動産仲介業者だけではなく、知人、近所の人などに声をかけてみる。
賃料を相場よりも１割下げる
オーナーからの手紙
入居条件の相談、3月末までに入居の方には何かをプレゼントするとか、オーナーからの手紙によって親しみやすさを伝える。
個人の連絡先を伝える
最近の入居希望者は賢いので、色々と条件を交渉してくる可能性があり、その時に即座に対応する事ができれば、アドバンテージになります。
ハード面の見直し
物件の清掃
物件の中はもちろん、物件の外回りも定期的に掃除します。物件近くのシルバー人材センターに依頼すると結構安く済みます。私がお願いしたのは外回りの雑草を抜いてもらいました。２人係で半日かけて1万円でやってもらいました。
家具を置いてモデルルーム化する。
レンタル家具で生活を演出する方法です。
管理会社が案内したくなる部屋を作る
リフォーム、リノベーションで物件の魅力アップ
清潔感のある部屋を作る
トイレの壁、床は新しく張り替える
家具付き物件で入居のハードルを下げる
スリッパやウェルカムボードなどで訪問者を歓迎していることを伝える
気持ちよく内見してもらえる環境を整えておきます。夕方以降に内見をするケースが増えているので、電気が点く状態にしておきます。電気代はせいぜい数百円程度です。
必須のエアコンの設置
近年人気の宅配ボックスの設置
おしゃれな郵便ポストに交換する
入居者無料Wi-Fiを用意する
Wi-Fiルーターは工事不要のものが便利そうです。モバレコAIRのプランは1,212円から、ソフトバンクエアーは1,180円から用意されています。どちらも期間限定の価格なので一定期間が過ぎると高くなります。それでも固定の光とかは5,000円前後するので、工事不要のものの方が安いですね。
和室の壁を触るとパラパラ落ちてくる時は、珪藻土を上から塗る
ホームセンターで珪藻土を買ってきて上から塗ると古民家風の洒落たイメージになる。
キッチンにカッティングシートを貼ってイメージアップ
専門技術の必要な掃除はプロに任せる
畳の表替え
「ネットde畳」は私の知っている最安値です。他の業者さんで見積もりを取ったときは、２社とも1枚4500円と言われた。
「ネットde畳」では、今、キャンペーン中で畳の表替えが2,300円かららしいです。早速見積もりをお願いしました。
内見者の成約率をアップする方法（浦田健先生のアイディアから抜粋）
エントランスの掃除
部屋の空気を換気する
せめて1週間に一度は空気の入れ替えをする。消臭剤を置くのもいい。
清掃済みの表示
トイレなどに消毒済のシートを付けておく
スリッパとスリッパ立てを用意
大切なお客様をおもてなしするためにスリッパは必須。さらに、スリッパが散らからないようにスリッパ立てを用意する。
POPを用意する
物件の魅力を説明するためのPOPを用意する。
ウェルカム・バスケット
引っ越したその日に使いそうなものを1,000円くらいの予算で買っておく。
図面、巻尺、筆記用具のセットを設置
家に帰ってから家具の配置などが考えれるような心遣い
入居のしおり
設備の使い方、給湯器や浴室乾燥機の使い方、インターネットの接続の仕方、周辺環境の説明、入居ルールなどを記したものを用意しておく
まとめ
ソフト面、ハード面ともに大小様々な対策がありますが、こうやってみると、まだまだ自分でもやれることが沢山ある気がしてきました。
入居のしおりとか、POPなどは遠方の物件であっても、現地に行かなくても用意できるので、自宅で作成して他の用事と一緒に設置してくればいいので、早いうちに用意しようと思いました。
もし、今同じように空室で悩んでいる大家さんがご覧になっているとしたら、一人で悩んでいてもなかなかいいアイディアが出てこないかもしれません。
よかったら、下のコメント欄にコメントを残していってください。お互いに頑張りましょう！
最後まで読んでいただきまして、ありがとうございました。
それでは、また。
参考文献
まずはアパート一棟、買いなさい 石原 博光 著
「金持ち大家さん」になる！アパート・マンション満室経営術 浦田 健 著
元手300万円で資産を永遠に増やし続ける方法 松田 淳 著
貯金100万円から月収50万円生活 広之内 友耀 著
不動産投資25の落とし穴 藤山 勇司 先生
