賃貸契約を結んで家屋を借りたり貸したりした場合に大体の契約は2年間ですよね。
でも、契約の仕方はこれだけじゃないんですね。
賃貸契約には普通借家契約と、定期借家契約のに種類があります。
それぞれ、どんな特徴があるのか見ていきたいと思います。
普通借家契約
通常は2年間の契約となります。1年未満の短期契約はできません。
更新が前提となります。２年経過する時点で契約を更新します。仲介業者によりますが、契約更新時に家賃の1ヶ月分を請求するところや、書類作成費用として1万円プラス消費税を請求するところがあります。これらの費用は入居者へ請求することが多いのですが、入居者としたら、家賃の1ヶ月分も支払うのであれば、引っ越しを考えると言う人もいます。
このような入居者に対して物件に長く住んでもらうために更新費用は大家が負担する場合もあります。
貸主からの解約の場合、6ヶ月前までに解約の申入れが必要ですが、正当事由が必要となリマス。入居者のの同意が得られない場合は、貸主からの解約は難しくなります。
正当事由とは、親族が使用することになったとかなんとか、です。それでも日本の法律では入居者の権利が強いので、オラオラ、親族が入居するんだから、出て行ってくれ！と言うように追い出すことは出来ないでしょうね。
さらに、出て行ってもらうには経済的対価の提示が必要になるということもあります。
それに対して、入居者側からは1ヶ月前の通知で解約の申入れができます。
私達、大家側からすると、半年と1ヶ月のギャップはなんだか不公平感が残ります。
普通借家契約の場合は、更新が前提になっていますが、そのことを一般に法定更新と言います。
法定更新とは
借家契約において、借地借家法の定めに基づいて自動的に契約期間が更新されることをいう。 借家契約においては、契約当事者が、一定期間前に、契約を更新しない旨または条件を変更しなければ契約更新しない旨の通知をしない場合には、従前の契約と同一の条件で契約を更新したとみなされるが、これが法定更新である。
at homeより
つまり、貸し借りしている間柄で何も言わなければ、自動的に契約が更新され、入居者はそのまま住み続けることが出来るってことですね。
定期借家契約
賃貸借契約の期間を自由に決めることができます。
更新はありません。入居者が引き続き住みたい場合は再契約が必要です。再契約なので、諸費用も必要になります。
入居者側からすると、よっぽど気に入った物件でなければ引っ越しを考えるかもしれませんね。
貸主からの期間内解約はできません。期間満了により契約は終了しますが、契約期間が１年以上の場合、終了時期の1年から6ヶ月前までの間に入居者へ書面による通知が必要です。
それに対して、入居者側からは1ヶ月前の通知で解約の申入れができます。
やっぱり、私達、大家側からすると、半年と1ヶ月のギャップはなんだか不公平感が残ります。
まあ、住むところを提供するという社会的な意義を見出すことで、ここはあまり考えないようにしたいと思います。
厚労省の賃貸住宅標準契約書
厚労省が作成して配布している賃貸契約の標準書はこちらからダウンロードできます。
自分で賃貸契約書を作る人はあまりいないかもしれませんが、こう言う標準書を一度確認しておけば仲介業者の用意した契約書を確認するときもその差分だけ注意すれば良くなりますから、時間の節約にもなりそうですね。
まとめ
上記のように立場が違うと解約を申し出る時期も法律により定められて違ってきています。
大家側から契約を終了し、退去してもらいたい時には6ヶ月前に告知する必要があります。
入居者から退去の予告は1ヶ月前で大丈夫です。
なんだか不公平な気もしますが、商習慣なので仕方ないですね。
ちなみに、海外のビジネスの契約書では、サービスを提供する側、される側のどちらからも1ヶ月前の告知が初期設定になっています。
私個人としては、問題も起こさず、毎月きちんと家賃を支払ってくれるような入居者さんなら、多少のおまけをしてでも長く住んでいただけるように、設備のメンテナンスや更新をきちんとしていきたいと思います。
それでは今日も最後までご覧頂きまして、ありがとうございました。
あなたに全ての良きことが、雪崩の如く起きますように。
