私が購入した不動産第一号は、建売の自宅でした。
その時は、何も不動産に対する知識がなかったので、ディベロッパーのつけた売値でそのまま購入してしまいました。
そして、今でもその物件は負動産です。一円のお金も生み出せません。
ディベロッパーや建売の業者は企業として活動しているので、当然ですが利益を出すために、
「土地値＋建築費用＋営業費用＋利益」
ということで売値を決めています。
新築物件に対して、中古物件というのは、営業費用＋利益の部分はカットすることが可能です。
営業費用＋利益の部分で、その物件の売値の２割から３割を占めることになります。
逆にそれくらいの利益を載せないと企業として存続できません。
そこで私が目をつけたのは中古物件です。
中古の物件ならば、ディベロッパーの儲けの部分はカットできるからです。
私が購入した不動産の第二号はとても幸運な取引きでした。
結果から言いますと、タイトルにもあるように不動産会社の売り出し価格の半値で取引できました！
さて、なぜその様な幸運な取引ができたのか？今回はその取引の様子をシェアしたいと思います。
買付証明書
結論から言いますと、「指値（さしね）」をします。
指値とは購入希望価格を提示すると言うことです。
購入希望価格を提示する方法に「買付証明書」という書類を使います。
不動産の購入をしたことが無い人には馴染みがないですが、不動産を購入するときには、「買付証明書」という書類を作成します。不動産を購入したことが無い人はあまり聞いたことが無いかもしれません。
実際に私が用いた買付証明書は次のようなものです。
この買付証明の内容は物件の情報や自分の住所氏名を記入して、その対象となる不動産を購入したいという意思表示をするものです。
そんな意思表示の文書を作成することはちょっと不安に思うかもしれませんね。
私も初めて買付証明書のことを聞いたときは、そう感じました。
買付証明書を仲介業者に提出した後から都合が悪くなって、購入できなくなったら、どうしよう。とか考えてしまいました。
例えば、よーく物件を調べると、一般的ではないけれど、自分の基準では許しがたい不具合を見つけてしまったときに、取引相手からこの買付証明書を理由に契約を迫らせたらどうしよう。。。なんて考えていました。
でも、結論から言ってしまえば、この買付証明書には法的拘束力はないのです。
なので、買付証明書を提出した時は購入したいと思っていた物件でも、契約を締結してしまうまでは、いつでも反故にできるというものです。
とくに本契約の場で、「いや、このお話はなかったことにして下さい。」と言ってしまえば、OKです。
また、買付証明書はフォーマットはとくに決まっていないので、買付する人が自分で自由につくることが出来ます。そこで、買受人から売り主へのお手紙なんかも書くことが出来ます。
私の場合は、このお手紙作戦を採用しました。不動産会社が持ってきてくれた買付申し込み書を記入する一方で、私の先生が教えてくれた下記の文章を添えた買付証明も併せて提出した。
（この取引では物件の内覧の時には事前に記入して、持参しました。）
「とんでもなく低い買付価格を提示して、申し訳ありません。ただ、貸家にするための修繕費用を考えると、申し込みさせて頂いた金額になってしまう点、何卒ご理解いただきたく、伏してお願い申し上げます。ご縁があり、物件を購入させていただければ、売主様が長年大切にされてきたご自宅をずっと大切に預からせていただきます。」
と、買付証明にこの様な売主さんの心に訴える様なお手紙を添えて提出したところ、、、、
なんと！全く押し返されることもなく、売り出し価格の半分の値段で指値が通っちゃいました！
私も最初は半信半疑なところがありましたが、おかげさまでリフォームの費用が何とか確保できました＾＾
先生の事を疑って、ごめんなさい。。。そして、ありがとうございました。
先生の言葉の切れ味は凄いです！！
言葉って、本当に力があるものだと、改めて考えさせられる出来事でした。
半値で購入できた理由を分析
今回なぜこんなラッキーな取引ができたのかを下の表にまとめました。
- 田舎の物件で周辺の不動産価格は下落傾向
- 不動産仲介業者の協力が得られた。(別の購入希望者とその人の予算の情報を教えてもらえた)
- 仲介業者が元請けだった
- 物件が相続案件だった
- 年末で年を越してしまったら、売主に固定資産税が掛かるので売り急いでいた。
- 物件の屋根塗装が見た目にひどく痛んでいたので、値引き交渉しやすかった
- 現金で決済すると約束した
これらの条件がうまく揃っていたのが幸運でした。
仲介業者からの情報は鵜呑み（うのみ）にはしないで、リフォーム費用と利回り計算を自分なりに見積もって納得した価格で指値を入れました。
もしかしたら、仲介業者は私にライバル（別の購入希望者）がいると言うことで、私を煽る（あおる）意図があるとも考えられたので、十分安い買付の値段でしたが、自分でも電卓を叩くことでリスクを回避しました。
まとめ
不動産は２つと同じものが存在しない取引ですから、売り主と買い主が納得すれば取引は成立します。
購入に限らず、賃貸の契約においても同じことが言えます。
もし、あなたも欲しい物件があったら、ダメ元で試してみてください。たった、紙一枚で、何百万円ものあなたの大切なお金が節約できたり、投資用資金が節約できたりする可能性がありますよ。
本日も最後まで読んでいただいてありがとうございました。
それでは、また！
