この記事では、戸建賃貸の空室対策のアイディアを可能な限り集めました。
賃貸物件のオーナーが最も恐れていること、それは空室が長く続いてしまうことですね。
空室は機会損失につながり、その時取れなかった家賃はもう２度と取り返すことができないことがその理由です。
これらの空室対策は戸建てオーナーのみならず、アパートや区分マンションオーナーの悩みにも対応できるアイディアが詰まっていますので、是非最後までご覧ください。
適正な家賃の調査
まずは何故空室が続いてしまうのか、根本的な問題として、自分の物件が周辺の家賃相場よりも高いかどうかを確認してみます。
suumoのサービスで賃貸経営サポートというサービスがあります。
ユーザー登録すると下記のような情報が無料で手に入ります。
周辺の家賃相場を知る
周辺物件の付帯設備の状況
単位面積当たりの家賃
など、市区町村や路線で、戸建やアパート、または間取りでフィルタを指定して調べることができます。
このサイトを活用すれば、賃料も単位面積当たりの賃料が分かりますので、自分の物件の適正な家賃をすぐに調べることができます。
自分の物件の家賃設定が高いのか、安いのかをすぐに判断することができます。
周辺物件の設備を調査する
このサイトの情報をもとに自分の物件の設備が周辺物件の設備と比較して、劣っているのか、優れているのかの判断が可能です。
具体的な設備の項目として、
- バス・トイレ別
- エアコン付
- 駐車場の有無
- 都市ガス
- 温水洗浄便座付
など、周辺物件の設備状況を％で示してくれます。
この情報を活用して、自分の物件の魅力を上げるためにどこをテコ入れするかの検討が可能です。
無料で出来る空室対策
では次に、無料で出来る空室対策については以下の通りです。
そもそも退去させない
もし、入居者が退去したいと申し出てきたときには、退去する理由を聞いてみましょう。
もしかしたら、物件に対する不満の他に何か理由があるかもしれません。
設備に不満がある場合でも、不具合にすぐに対応したり、きめ細やかな対応をしてくれる管理会社に物件管理を依頼することで入居者の不満が解消される可能性が大いにあります。
募集チラシを見直す
募集チラシに物件の魅力はしっかりと書かれているでしょうか？
写真写りが悪く、マイナスイメージになっていないでしょうか？
オーナーが思い描くセールスポイントは消費者に伝わっているでしょうか？
募集チラシは不動産仲介業者が作成しますが、その品質は会社によって様々です。
気になるところがあったら、仲介業者に相談します。
自分で直接募集
インターネットを利用して、自分で直接募集することも可能です。
例えば、「ジモティー」や「ウチコミ」などのWEBサービスを使うのも有力です。
オーナーが直接募集するので、消費者から見ても仲介手数料が節約できるなどのメリットがあります。
部屋にPOPを貼る
消費者に対して自分で物件の魅力を直接伝える方法です。
仲介業者はいちいち全ての物件のセールスポイントを覚えていませんから、仮に内見があった場合、このPOPは想像以上の威力を発揮します。
セールスポイントの他に、周辺の学校、コンビニ、スーパー、銀行、ファミレス情報などを記載した地図を部屋に貼っておくのも有効です。
フリーレント
入居した初月の家賃を無料とするサービスです。
入居者は引っ越しの月にはどうしても二重に家賃を負担する期間が発生してしまいます。
その負担をオーナーが負担することで、入居希望者は引っ越しの初期費用を抑えることができ、私たちの物件に引っ越す垣根が低くなります。
シェアハウスOK
仲のいい友人と一緒に家賃をワリカンにすれば、支払う家賃は下がるけど、広くて設備の整った部屋に住むことが可能になるという利益を提供することが可能になります。
外国人OK
日本で働く外国人は年々増加していますし、日本の政府が行う政策も外国人をどんどん受け入れている傾向にあります。
外国人労働者の数は、2017年10月末時点で127万8670人で、前年同期比18％も増加し、届出が義務化された2007年以来、過去最高を更新しています。
さらに、
政府は深刻な人手不足に対応するために、今までは許容しなった単純労働分野でも外国人労働者を正式に受け入れることが可能とななる法律を制定しました。
これから日本人は減少し、外国人は増えてきますので、外国人を入居者候補として考えることは、不動産賃貸業の経営では必須となっていきます。
ペットOK
ペットと一緒に暮らしたいというニーズは根強くあります。室内でペットを飼ういことを許容すれば、相場家賃プラス５千円くらいで貸し出すことは可能です。
お金をかける対策
家具付き
家具付き物件にして、引っ越し時の入居者の負担を下げるサービスです。
しかし、経営のことを考えて、この時の家具は新品を購入する必要はありません。しっかりとそろばんを弾いていきましょう。
敷金ゼロ、礼金ゼロ
礼金の一部を広告費として仲介業者に支払っているオーナーも多いと思いますが、機会損失として、２ヶ月、３ヶ月空室が続くようであれば、礼金ゼロとしてでも入居付をしてしまう方がトータルで得するという考えです。
家賃を下げる
suumoで適正家賃を調べて、もしも設定した家賃が相場よりも高い場合は家賃の設定を見直しましょう。
ここでも空室で失った家賃収入の機会は２度と戻らないということを考えます。
掃除、草引き
物件敷地内に雑草は生えていないでしょうか？
物件内部にホコリがたまっていおませんか？
総事の専門業者にお願いすると、戸建の室内清掃の場合、最低でも8万円は請求されます。
そこで、ちょっとした裏技があります。
地域のシルバー人材センターにお願いすると、びっくりするくらい安く請け負ってくれます。
シルバー人材センターから派遣されてくる人たちの時給はほぼその地区の最低賃金レベルですから、二人で半日草引きしてもらっても、一万円くらいの予算で大丈夫です。
運営者も何度かお願いしたのですが、敷地内の雑草はすっかりなくなりました。
ケーブルテレビ無料
ケーブルテレビは月々約1500−1600円位だと思います。
ケーブルテレビの初期工事は大体8万円から10万円前後かかります。
インターネット無料
ケーブルテレビに加入するのであれば、インターネットの工事費を無料としてくれるようなサービスもあるようですので、物件地域のケーブルテレビ会社に問い合わせてみると良いかもしれません。
リフォーム
壁紙のデザインを変えてみたり、照明を変更したり、外壁や屋根の色を変更したりと様々な手法で物件の魅力を高める位事ができます。
難点はお金がどうしても数十万円から数百万円かかってしまう事です。
手元のキャッシュを使い切ってしまわないように、銀行からの融資を引いたり、安く施工してくれるリフォーム業者を見つけることが大事になってきます。
リノベーション
古い家屋の間取りを変更して、開放的なリビングを作ったり、和室から洋室へ変更したりと大掛かりな改装になりますが、物件の魅力は大きく高める事が可能です。
リノベーションの際にもリフォームと同様に数十万から数百万円の予算が必要となりますから、複数の会社からの見積もりを比較して、納得した上で施工しなければいけません。
まとめ
今回は賃貸物件の空室対策のアイディアをまとめました。
時代とともに変化する入居者のニーズを知って、適切な対策を取ることで、お互いに安定した賃貸経営を目指しましょう。
今回のまとめ記事が新米大家さんの役に少しでも立てることを願っています。
それでは、また。
