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マイホームを持つということは、不動産会社のチラシに書いてある金額だけ払えば手に入るわけではありません。
マイホームを買うぞ！
一国一城の主だ！
と意気込んでいる人には夢を壊して申し訳ないんですが、
そもそも、不動産は国や地方自治体の所有物なんです。
お金を払うことによって、少しの間だけ自分のものとして扱うことができる権利をもらえるということです。
その証拠に有事の際にはどうなることかわかりません。
もしもあなたが税金を払わなかったら、あなたの家は税務署に差し押さえられます。
強制的に奪われて、競売にかけられ現金化されてしまいます。
ですから、不動産取得の際には税金は必要経費として住宅ローン以外にもしっかりと考慮しなくてはいけません。
この記事を読むと中古の不動産の購入から毎年納税する税金のことまで理解することができます。
不動産投資家だけでなく、ご自宅の購入の際にも参考になると思いますので、一緒に勉強していきましょう。
不動産購入時にかかる税金
不動産取得税
私の場合は不動産を取得してから4ヶ月後に来ました。納期限まで約2週間しかありません。不動産を取得するときに頭金として有り金全てを入金してしまうと、税金を払うのに困ってしまうことになるので、注意しましょう。
不動産取得税は地方税の一種で、管轄する都道府県に納税します。
算出方法は原則次の通りです。
不動産取得税＝課税標準x税率 （原則４％）
ここで、「課税標準」というのは「固定資産税評価額」と読み換えても大丈夫です。
課税標準に掛かる税率ついては、その時々で特例があって、税率が軽減されることもあります。ちなみに、2021年3月31日までに取得した不動産については３％の税率でした。（写真の中の税率が3/100となっています。４％ならば、43,320円の税金でしたから、10,900円くらい税金を得した事になります。）
また、固定資産税評価額については役所に行けば分かります。
国税庁のホームページの路線価から自分で調べる方法もあります。
おおよその検討をつけるのであれば、公示価格を地図上で調べられるこちらのサイトが便利です。
登録免許税
登録免許税は国が税金を課します。
不動産を登記するときに納付します。
不動産登記はそもそもなぜ必要なのか？というと、第三者に対して自分がその不動産の権利者であることを主張できるようにするためです。
とっても重要な手続きですね！
さて、計算式は次の通りです。
登録免許税＝課税標準x税率（原則２％）住宅については軽減税率がある
「課税標準」がまた出てきましたね。ここでも「固定資産税評価額」と読み換えても大丈夫です。
＜重要＞
不動産を取得した場合、固定資産税評価額が分からないと登録免許税が計算できないので、登記ができません。一般流通の物件を仲介業者を通して購入する際には仲介業者に聞けば分かりますが、もしも競売不動産を落札して不動産を入手する際には役所に行って聞かないと行けません。
ちなみに、登録免許税は慣習的に買主が負担する事が多いのですが、原則としては、売主と買主が連帯して納税する義務がある。とされています。
消費税
個人間での売買では不要です。
売主が業者の場合は消費税を払う必要があります。
消費税は建物の販売価格に掛かります。建物の価格が高くなると消費税も高くなります。
その一方で、不動産を賃貸物件として市場に提供して家賃を得ている不動産投資家もいます。
不動産投資家は合法的な節税方法として、減価償却という経費を計上できます。
例えば、取得した不動産を賃貸に出して家賃を得た場合、所得税が掛かりますが、確定申告時に減価償却分を毎年経費として計上することで、課税対象の所得の金額が小さくなることで税金が低く抑えられます。
投資家は物件の購入時に消費税と減価償却による減税の効果とを検討して物件購入時にトータルで得をするように価格交渉をすることがあります。
印紙税
印紙税は契約書などを作成したときに必ず必要になります。取引の金額により税額が変わります。
書類に貼っている切手に見える紙片です。
印紙税は印紙を買うことで、支払ったことになります。仲介業者を通して不動産を売買する時には、仲介業者が作成する売買契約書に貼り付けてあります。
仲介業者は印紙税を仲介手数料とは別に請求してきます。領収書をもらうのを忘れないようにしましょうね。
印紙税も税金ですから、確定申告の際には「租税公課」として申告して課税所得から差し引く事ができます。
不動産を保有しているとかかる税金
固定資産税
不動産の取得を考えた事がある人なら、ほとんどの人が知っている税金ですね。
固定資産税は不動産がある市町村が税金を課します。
毎年1月1日に固定資産課税台帳に所有者として登録されている人に納税義務があります。
不動産を売買した場合、一般的に売主と買主の間で負担の割合を所有期間によって按分して、精算します。
「固定資産税評価額」に対して課税されます。また出てきましたね。不動産の税金の計算にとって固定資産税評価額は全ての元になっている最も大切な値になります。
計算式
固定資産税＝課税標準x1.4% ここで、１.４％の税率は市町村により決められます。
固定資産税は特例により税金が軽減されています。
土地
固定資産税評価額200㎡まで1/6、200㎡を超える部分は1/3に軽減されます。
都市計画税
市町村が都市計画事業などの費用に充てるために課税します。
市街化区域にある土地、家屋の所有者（毎年1月1日現在で判断される）が税金を払う。
計算式は次の通りです。
都市計画税＝課税標準x税率 税率は0.3%の範囲内で市町村が決めていい。どの市町村も大体目一杯の税率をかけて、目一杯の税金を持っていきますね。
住宅用地の場合は課税標準の特例があります。
土地
200㎡まで１/3、200㎡を超える部分は2/3に軽減されます。
まとめ
お疲れ様でした。
税金は細かいルールがたくさんあっって理解するのは本当に大変ですが、税金の計算の元は全て「固定資産税評価額」であることが分かりましたね。
固定資産税評価額は国が決める公示価格を参考に市町村が決めています。公示価格を１００％とすると、およそ７０％の価格に設定されています。
市町村の役場に行って調べると物件の固定資産税評価額を知ることが可能です。
税金も含めたローンの計画を立てて、無理のない返済をしていきたいですね。
また、税金に関する最終的な判断はフィナンシャルプランナーや、税理士などのお金のプロへご相談されることをお勧めします。
住宅メーカーの営業担当や不動産の仲介業者は税金の専門家ではありませんし、彼らは不動産を売りたい人たちですから、そもそも本当のことを言ってくれているか分かりません。
わざと不動産の取得時の諸経費やランニングコストを低く見積もって提示してくるかもしれません。＜ーーー気をつけていないと、結構あったりします。
売買契約書にハンコをついてしまってからでは遅いので、自分でもしっかり勉強して自分の身を守りたいですね。
最後までご覧いただきまして、ありがとうございました。
間違っているところや、分かりにくいところがありましたら、ご指摘いただければ修正及び加筆訂正いたしますので、コメント欄よりご連絡をいただけますと幸いです。
それでは、また。
