この記事を読むと、不動産投資に興味のある初心者が持つ、不動産投資には最低でもいくら必要か？どうやってその資金を貯めるか？という問題が解決できると思います。
また自己資金を貯めるとなると、むちゃくちゃ節約して、なんだか仙人みたいな生活をしなくちゃいけないんじゃないの？と思うかもしれませんが、無理なく貯まる方法も紹介していますので、どうぞ最後までご覧ください。
不動産投資用資金の目安
地方の中古戸建物件への投資の場合、競売不動産であれば、250万円前後から購入できる可能性があります。
同程度のものだと市場価格では600-700万円くらいの値段がついています。
やはり不動産投資を始めるには数百万円のお金が必要になります。
もちろん、競売なので250万円で絶対に買えるという保証はありません。
１度の入札で絶対に競り落とせるとはいきませんが、格安で手に入れることで、購入後の運用がとても楽になりますから、選択肢から外す事はできません。
物件を安く購入するには？
競売を活用する
一度や二度空振りに終わっても、諦めずに入札を続けましょう。競売不動産の入札手順についての記事はこちらです。
投資する地域にもよりますが、250万円でも地方の築１５年から２５年程度の物件の購入が可能です。
上手に物件を運用することができれば、この先、２０年から２５年は余裕でお金を産み出してくれることでしょう。
仮に毎月6万円の家賃を産んでくれるとしたら、皮算用ですが20年で1440万円にもなります。
物件を安く購入する先として、外せないのは競売不動産です。競売不動産では市場価格の３割安で購入できる可能性があります。
競売不動産のチェックでとても便利なのは、981.jpです。
検索条件の設定が細かくできるので、不動産販売会社のサイトと同等以上の使いやすさです。
お気に入りに条件を登録することもできます。無料会員だと５件までの検索条件が登録できます。
無料会員でもほぼ全ての機能が使えますので、まだ登録していない人は登録しておくことをお勧めします。
使い方については、また別の記事でご紹介したいと思います。
指値をして買う
不動産仲介業者が売りに出している値段は現在のオーナーがこれくらいで売れるといいなぁ。
という気持ちで売りに出している価格です。
それならば、我々賃貸の経営者は目標の利回りから計算して、これくらいで買えるといいなぁ。という値段で申し込みましょう。
こういう買い手がわが値段を指定して交渉する買い方を指値（さしね）するといいます。
強者は「半値、8掛け、２割引」とか言って、めちゃくちゃいう人もいます。それで仲介業者の人が怒ってしまうこともあるわけですが、まあ、あまり気にしないで、交渉しましょう。
お買い得な物件というのは店頭にもネットにも紹介されていません。もし、そのような物件があれば、一瞬で買い手がついてしまいますから、あなたには回ってきません。
無いものはいくら探しても無いので、自分で作るしかありませんね。
また、指値をする場合、現金を持っているととても強い交渉材料になるので、やはり自己資金は手厚くしておきたいものです。
自己資金を貯める方法
いよいよ自己資金を貯める方法ですが、私が一年で200万円貯蓄できた方法を公開しますね。
家計のチェック
私がお勧めする方法は、まずは2ヶ月から3ヶ月家計簿をしっかりつけることで、自分が何にいくら使っているのかを把握します。
貯金ができない人の多くは、
「私は無駄遣いしていない。」
とよく言います。でも、無駄かどうかは記録して客観的に見てみないと分からないものです。
数ヶ月間家計簿をつけてまずは支出の総額を把握して、大体いくらぐらいあれば毎月生活できるのかを知ることが重要です。
生活費が大枠で把握できたら、各項目を見て、支出を減らせないか検討します。
家計簿の項目を大まかに分けると、次のようになると思います。
- 家賃
- 水道光熱費
- 通信費
- 食費
- 被服費
- 交通費（マイカー含む）
- 交際費
- 保険
- 雑費
最近の家計簿アプリはとても良くできているので、カード決済にしてアプリと連動すれば、ほぼ自動で家計簿がつけれます。
私が使って良かったと思う家計簿アプリは次の二つです。それぞれ一年以上使いましたが、どちらも甲乙つけがたいよくできたアプリです。
レシートを受け取ったら、スマホのカメラで写真に撮るだけで自動で仕分けをしてくれます。また、店を登録しておけば、この店は食材を買う店だから、この支出は「食費」と言ったようにアプリが勝手に仕分けしてくれます。
いちいち家計簿をノートにつけるのが面倒なので、私はこれまで家計簿をつけていなかったのですが、これらのアプリを活用することで、自分のお金の使い道が客観的に評価できるようになりました。その結果、一年で200万円貯めることが出来ました。
節約方法
1年間で200万円貯蓄できた背景は、家計簿をつけて項目ごとの支出を見直したことが大きかったです。中でも特に固定費の見直しは大きかったと思います。
大きな固定費は
- 家賃
- 通信費
- 交通費（マイカー含む）
- 保険
でした。
家賃を下げる方法
引越しする
家賃は以前は85,000円(管理費込み)のところに住んでいました。鉄筋コンクリート造りで外観は綺麗で、会社まで近く、街中にあり、セキュリティもしっかりしていて、コンビニやスーパーまでも近いし、生活はとても便利でした。
給与の手取りに対して家賃を30%以内に収めていたのでそんなに無理をしてはいませんでしたが、私には不動産投資を始めるという夢がありましたので、一大決心をして家賃30,000円(管理費込み)のアパートに引っ越しました。
会社から遠くなったことで、通勤時間は増えました。以前はDoor to Doorで30分ぐらいでしたが、今は50分くらいかかっています。
この20分をどう見るかですが、たまたま引っ越した直後にコロナが始まり、在宅勤務の時間ができましたので、あまり負担になっていません。ついていますね。ラッキーでした。
家賃の見直し、もう、これだけで月に5万円節約することができ、この分は元々使っていなかったので全て貯蓄できるようになります。
家賃交渉する
ちょっと面倒に思うかもしれませんが、大家さんに家賃を下げてもらう交渉も検討すべきです。
実は契約後でも家賃は交渉すれば、下がる可能性があります。周辺の家賃相場を調べる必要がありますが、
もし仮に何年も住み続けている賃貸物件だったとしたら、マンションやアパートなどの集合住宅の場合、新しく入った入居者とあなたの契約した家賃の間には差ができているかもしれません。
劇的に数万円も家賃を下げることはできないかも知れませんが、大家は物件が一年古くなると、家賃の下落を１％程度は見込んで賃貸募集を出しています。
もし、あなたが同じ賃貸アパートに５年住んでいるとしたら、同じアパートの同じ間取りの新しい入居者募集家賃は0.99×0.99×0.99×0.99×0.99=0.95倍になっている可能性があります。
あなたが6万円で入居しているとしたら、交渉次第では57,000円くらいまでなら値下げしてもらえるかも知れません。
だめで元々です。
もし、あなたの賃貸アパートに空室があったら、不動産賃貸サイトで新規入居者の募集家賃をチェックしてみてください。
でも、いきなりオラオラで交渉しないでくださいね。大家さんも人間なので、心象を悪くしていい事はありません。
通信費を下げる
通信費を下げるには、格安SIM一択ですね。
今時、通信品質はそんなに変わらないし、別にちょっと会話に雑音が入ったとしても、聞こえていれば問題ないと割り切れば、格安SIMに変えるだけで、３大キャリアの通信費に比べて5,000円程度を毎月節約できます。
自動車を手放す
先にも述べましたが、自動車も手放しました。
正確に言うと、「購入していない」です。私は会社の仕事は自動車関係で実は自動車が大好きなんですが、今は夢のためにマイカーはお預けです。
幸い私が住んでいる地域は交通機関が便利に発達しているのでマイカーがなくてもさほど不便ではありません。
ちなみに、自動車は最新型の新車がいい！と思われている人がいるかもしれませんが、自動車関連の仕事をしている私が言うのもなんですが、最新型の新車と言うのは耐久消費財の購入という意味ではあまりお勧めしません。
その理由は、
- メーカーは新型車を出した後も車内で不具合や新車の販売に間に合わせられなかった設計の不具合を市場に車が出た後に修正していることもあるからです。
- 新車には広告費、代理店の販売手数料、開発費、工場設備費など色々な経費が載っています。大きくは広告費ですね。有名なタレントがTVのCMで得るギャラは莫大です。実際にその自動車（物体）が生み出す価値に対する価格が適正かどうか？というのは中古車価格になってみないと分からなかったりします。フェラーリとかはプレミアがついて購入価格より値段が上がるなんてこともあるようですが、大衆車は関係ないです。
さらに、新車を買う場合も、もうすぐモデルチェンジするかな？と言ったタイミングで購入するのが耐久消費財としての自動車を賢く購入する方法です。もうすぐモデルチェンジする車種はすでに悪いところは出尽くして、機械として成熟度が上がっているので、壊れにくく、ランニングコストも安く上がります。
車を購入すると、ローンで購入すれば、安い車でも月に3万円のローン、駐車場代、安くても1万円、車検代、自動車税、任意保険代、ガソリン代などなど、もうね、毎月5万円、6万円が出て行くのは普通だと思います。
今は夢のために、格好いい車は我慢です！
保険
保険は生命保険とがん保険に入っていましたが、独身なので解約しました。これで、15,000円を毎月節約できます。
二人に一人はガンになると言うけど、歳を取ったらガンになる人が多いだけですから、若いうちは特にがん保険は不要です。
私の祖父も癌で亡くなったので、リスクはゼロではないけれど、安心、安全はコストがかかるので、コストカットしました。
がん保険に入っていても、がんを直してくれるわけでは無いし、病気になっても保険金がもらえるだけだから、病気にならないように適度な運動としっかり栄養をとって、休むということをしていれば、そんなに大きな病気をすることもないんじゃ無いかな。
健康といえば、とにかくストレスは万病の元なので、ストレスなく暮らすようにしたいですね。
これだけ家計の支出を見直して、毎月10万円近く貯蓄できて、半年で60万円とか貯まってくると、だんだん楽しくなってきます。
支出を減らして、息苦しい生活には今のところなっていません。というのも、私は食費は削らないからですかね？
食事は基本的に自炊をします。外食は会社の人に誘われた時、3回に1回くらいしかいきません。今はコロナのせいで食事に誘われることもないので、交際費も不要でお金を貯めるのにはとてもいい環境が整っています^^
食材はちょっとだけいいものを買います。1パック100円の鶏卵は節約を始めた時くらいから買わなくなりました。
月に4回くらい卵のパックを買いますが、少し高めの250円の卵を買っても、月に150 x 4 = 600円の差にしかなりません。
今は家賃、通信費、車、保険の支出を見直して、10万円以上貯蓄しているので、食材の品質を上げて自分の体にも投資しているつもりです。
安いものばかり買っていると、心が寂しくなりますが、自炊して、たまに1,000円くらいのステーキ肉を自分で焼いて食べていると、心も満たされますから、ストレスなく貯蓄ができます。
ここで紹介したテクニックはリベ大学長が紹介されているテクニックを実践したものです。リベ大はYoutubeにもたくさんの動画がありますから、動画もお勧めです。
将来のためにお金の勉強を始めようと思う人にはめちゃめちゃ役に立つので、心からおすすめできます。
４０代後半だろうが、５０代だろうが、６０代でも、「今日が一番若い日」です。
まとめ
いかがでしたでしょうか、私が実践した失敗しない投資の自己資金のため方をみなさんも実践してみてくださいね。
不動産投資をするにはどうしても300万円から400万円の現金が必要です。
金融機関から融資を受けるときにも自己資金は２割から３割要求されます。
今は、フルローン、オーバーローンを素人に貸してくれる金融機関はない様です。
自己資金を毎月コツコツ貯めている間に、物件を探してたくさん物件を見て、見る目を養っておくのも重要です。
いきなり退職金で賃貸経営を始めるという大家さんは大体失敗している様です。
その理由は勉強不足です。
不動産投資はお金だけあっても成功しません。ざっくり言うと、いい物件を安く買って、リフォームを安く済ませて、適正な価格で店子さんが付かないと手元にお金が残りません。
- この物件は購入してもいい物件かどうか？
- 適正な価格か？
- 安く購入する方法は？
- 安くリフォームする方法は？
- 賃貸募集の適正な価格は？
- 募集方法は？
などなど、大家さんが勉強することは山ほどありますから、勉強して、物件を探しているうちに１年、２年は直ぐに経っちゃいますね^^
私は今、2棟目を購入する資金を上記の方法で貯蓄しています。目標金額と期間、利回りなどを計算する便利なアプリが野村証券のホームページにありますので、今度紹介しますね。
また、貯蓄に向いている人、いない人がいるとは思いますが、自分で計画的を立てるのが難しい人やパートナーの協力を求めたいけれど、協力してもらえない様な時は、第三者の意見なら話を聞いてくれるかもしれないので、FP（フィナンシャルプランナー）の先生に力を借りるのもいいかもしれませんね。
今回もご覧いただいてありがとうございました。
それでは、また。
