賃貸物件のリフォームのポイントは一言で言えば、
「マイソクにかけることにリフォームのポイントを置く」
ということです。
※マイソクとは不動産会社が物件を紹介するときに作成するビラのことです。
古くなってしまったサッシュや玄関のドアを新品に変更したとしても、サッシュや玄関のドアが設備として当たり前なので、マイソクにはかけませんよね。
また、リフォームでやりたいことを全てやっていると、お金がいくらあっても足りなくなってしまいます。
リフォームに優先順位をつけることは賃貸経営にとても重要になります。
賃貸不動産経営
利益と経費のバランスを常に考えなければいけませんね。
また、20万円未満であれば、そのままの金額をその年の経費として計上できます。
利回りをいくらにしたいのか？
投資した金額に対して家賃からの収入をいくらに設定するのか、または出来るのかを考えます。
1万円の月額家賃を上乗せするために使えるリフォーム費用は120万円と言われています。
10年かけて回収するイメージですね。それ以上はやりすぎとなり、経営を圧迫しかねません。
マイソクに書ける設備
下記の設備は最近の平均的な物件では、ほとんど当たり前に付いている設備になります。
マイソクでも必ずと言っていいほどチェックする項目になっています。
これらを中心にリフォームを考えることがいいようです。
- シャワートイレ
- テレビ付きインターホン
- シャンプードレッサー
- 追い焚き機能付きお風呂
- シングルレバー水栓、温度調整機能付き
それぞれの製品の値段は
シャワートイレは2万円、テレビ付きインターホン1.5万円、シャンプードレッサー3万円、シングルレバー水栓1.5万円くらいです。追い焚き機能付きのお風呂以外はそこまで高額ではないですし、少し頑張れば、DIYでも取付が可能です。
長く使う設備
マイソクに書くことができる設備の一方で、長く使える設備は交換時の優先順位を高くするといいです。
- エアコン
- 給湯器
などが壊れてからだとクレームになってしまうので、耐用年数を把握して壊れる前に交換する。
ちなみに、エアコンの取り付け費用は1.5万円くらいです。こちらのサイトが参考になります。
マイナーなとことは後回し
- 鍵をディンプルキーに交換
- コンセント、スイッチ類を新しく交換
- カーテンレール交換
これらは入居者に気付かれにくいです。地味なので後回しにしてしまいましょう。
でも、手が触れるところが古く汚れていると、入居者からするとテンション下がるので、できれば、スイッチのプラスチック部分くらいは交換したいですね。
まとめ
物件を入手したり、退去があって物件をリフォームする場合、何をやらないか？を判断する必要があります。
1箇所をきれいにすると、別のリフォームしていない部分が目立ってきて、あれもこれもやりたくなってしまうものです。
入居者には喜ばれますが、賃貸経営として考えた場合には必ずしも正解ではないようです。
最後まで読んでいただきまして、ありがとうございました。
それでは、また。
参考文献
不動産経営の常識・裏ワザ・隠しワザ 広瀬智也 著
