投資家の理想的な一戸建てを選ぶ際のポイント
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投資家が一戸建てを選ぶ基準は、子供さんがいるご家庭で家を購入する時と同じです。
家族向けの一戸建てを選ぶ際には、下記のような項目に対して慎重な検討が必要です。
以下のポイントを考慮して、長期間快適に暮らせる物件を見つけられると、入居者さんも長く住んでくれます。
- 築年数:
- 築年数は、建物が完成してから経過した年数を指します。築10年程度であれば、新耐震基準をクリアしていることが多いです.
- 構造や耐震性にも目を向け、長く住み続けるための基準を設けましょう。
- ちなみに、耐震基準のうち、1981年(昭和56年)5月31日までの建築確認において適用されていた基準が「旧耐震基準」と呼ばれ、翌日の1981年(昭和56年)6月1日から適用されている基準が「新耐震基準」と呼ばれています。
- しかしながら、築10年ではそれほど物件価格が落ちていないかも知れません。辛抱強く探す努力が必要です。狙っている地域の不動産情報を日々確認することを習慣にしましょう。
- 設備の不具合:
- 築10年の中古住宅では、設備の不具合が生じることがあります。外壁やクロスの張り替え、給水管や下水管の更新などをチェックしましょう。
- 古い一戸建てだと洗濯機をお風呂場に設置している場合もあります。出来れば、脱衣所に洗濯機の置ける場所を確保しましょう。その際、排水口がない可能性もありますが、その場合は工務店さんにお願いして新設してもらいましょう。排水口の新設は3万円くらいからしてもらえます。
- 特に水回りの状態に注意してください。古い物件の場合は赤水（水道管のサビが出る）の可能性があります。赤水は水回りの設備を汚す原因にもなりますし、入居者さんが健康被害を気にするかも知れません。マイナスの要因はできるだけ排除した方が良いですね。塩ビパイプに交換することも検討が必要です。
- 塩ビパイプは千円くらいで買えます。パイプカッターやバリ取りが必要になります。塩ビパイプは専用の接着剤で接着します。
- 保証期間:
- 新築住宅は10年間の保証が義務付けられています。躯体部分の瑕疵が見つかった場合、補修や損害賠償が行えます。
- 保証期間が終了する築10年は、詳細な調査が必要です。
- リフォームを見据えておく:
- 築10年の中古住宅は、リフォームを前提として計画を立てましょう。クロスの張り替えや外壁・屋根の塗装、水回りの交換などを検討しましょう。ちなみに、屋根をメンテナンスすると、100万円前後かかります。どうせなら、外壁とあわせてしまった方が、足場を組む費用が節約できます。足場を組む費用は２階建ての場合、だいたい20万円前後になります。
- 資産価値が落ちにくい立地:
- 駅から2km以内、小学校と中学校に近い場所は、資産価値が落ちにくい立地条件です。特に小学校は１km以内にあるのが理想的だと考えています。
- 周辺環境の利便性や治安も考慮しましょう。スーパーやコンビニなど、車を出さなくてもいいような距離にあると、生活に便利ですね。ホームセンターも近くにあると、入居者さんが花壇や家庭菜園を作ったりして、楽しめるので、より長く住んでくれる可能性が増します。
以上、入居者さんがより長期的に楽しい生活をしていけるような視点で物件を選ぶことで、快適に暮らせる理想の住まいが提供できるようになります。
